Wat is een VvE nu eigenlijk?

VvE betekent Vereniging van Eigenaars. De vereniging is de vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaars, die op haar beurt weer vertegenwoordigd kan worden door een bestuurder. De VvE voert het beheer over de gemeenschap en ziet toe dat elke eigenaar en gebruiker de regels naleeft zoals neergelegd in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement.

De VvE heeft verschillende organen. De organen binnen de VvE zijn in ieder geval: de vergadering van eigenaars, het bestuur en de voorzitter van de vergadering. Het hoogste orgaan in de ‘vergadering van eigenaars’.
Zij neemt de besluiten die de bestuurder moet uitvoeren. Het begrip ‘vergadering van eigenaars’ staat zowel voor het hoogste orgaan binnen de VvE als voor de bijeenkomst van de appartementseigenaars, oftewel de eigenaars in een vergadering bijeen.

Een ander orgaan binnen de VvE is het ‘bestuur’. Het bestuur kan bestaan uit één of meer bestuurders. In veel splitsingsreglementen wordt gesproken over ‘administrateur’. De term ‘administrateur’ is in 1992, tijdens de vernieuwing van het Burgerlijk Wetboek, veranderd in de term ‘bestuurder’. Het splitsingsreglement bepaalt uit hoeveel bestuurders het bestuur mag bestaan. De bestuurder wordt benoemd door de vergadering van eigenaars en kan te allen tijde door haar worden ontslagen. Het bestuur vertegenwoordigt de VvE. Het bestuur kan namens de VvE overeenkomsten afsluiten met aannemers, loodgieters, dakdekkers, schilders, verzekeringsmaatschappijen, etc. Zij legt voor het door haar gevoerde beheer minimaal één keer per jaar rekening en verantwoording af aan de vergadering van eigenaars. Het bestuur voert de besluiten uit die door de vergadering van eigenaars zijn genomen. Het bestuur kan worden samengesteld uit de appartementseigenaars zelf of er kan een professioneel kantoor worden aangesteld. Zo’n professioneel kantoor kan de gehele bestuurstaak op zich nemen of slechts een klein onderdeel hiervan, bijvoorbeeld alleen het technische beheer of het financieel beheer, etc. Het kantoor is dan alleen technisch beheerder of financieel beheerder en de VvE bemant dan zelf de bestuursfunctie.

Een ander orgaan binnen de VvE is de ‘voorzitter van de vergadering’. De voorzitter wordt ook benoemd en ontslagen door de vergadering van eigenaars. Hij zit de vergadering voor en in een aantal gevallen heeft de bestuurder bij zijn taakuitoefening de goedkeuring nodig van de voorzitter. De taken en bevoegdheden van de voorzitter zijn dus beperkt.

(bron VvE belang)

Wat is appartementsrecht?

Als u een appartement koopt, koopt u in feite het recht op een deel van een gebouw. Dit heet een appartementsrecht. Naast gebruik van uw eigen appartement heeft u recht op gebruik van gemeenschappelijke onderdelen van het pand. Bijvoorbeeld het trappenhuis, de lift of de binnentuin.

De verhoudingen, regels, rechten en plichten die van toepassing zijn op de leden van de VvE, zijn vastgelegd in de akte van splitsing. Dit document heeft u van uw notaris ontvangen bij de aankoop van uw appartement. Vaak is er ook sprake van een huishoudelijk reglement. Dit stuk krijgt u van de makelaar of de notaris, maar in ieder geval van de administratief beheerder en/of bestuurder.

Splitsingsakte
Als de appartementen in een gebouw los van elkaar ingeschreven staan bij het Kadaster, is het gebouw gesplitst. Hoe het gebouw is opgesplitst staat in de splitsingsakte, de daaraan gekoppelde splitsingstekening en het eventuele splitsingsreglement. Door het splitsen is een Vereniging van Eigenaars (VvE) ontstaan.

De akte van splitsing ofwel splitsingsakte vormt samen met de bepalingen van het Burgelijk Wetboek aangaande het appartementsrecht het juridische fundament van de VvE. Deze akte is door de notaris opgesteld bij de oprichting van de VvE. In de akte van splitsing staat omschreven wat gemeenschappelijke en wat privé-gedeelten zijn en welk aandeel uw appartementsrecht heeft in de VvE. In de meeste gevallen is dit aandeel gebaseerd op de grootte van het appartementsrecht. Hieraan gekoppeld zijn meestal de stemverhouding en het aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Dus meestal geldt: hoe groter het appartement, hoe groter uw stem en uw aandeel in de kosten.

Splitsingsreglement
In het splitsingsreglement staat onder andere wat uw rechten en plichten zijn als appartementseigenaar. Het onderhouden van de gemeenschappelijke delen van het gebouw is bijvoorbeeld een gezamenlijke verplichting van alle eigenaren.

Elke ‘gewone’ vereniging behoort statuten te hebben. Dat geldt dus ook voor de VvE. De statuten zijn te vinden in het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement is de ‘grondwet’ van de VvE. Het moet worden gezien als een totaal aan spelregels voor het functioneren van een VvE.

Modelreglement
Om het opstellen van een splitsingsreglement te vergemakkelijken en te bewerkstelligen dat de minimale eisen hierin worden opgenomen, heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie een modelreglement uitgegeven. Er zijn vier versies:  februari 1973, november 1983, januari 1992 en januari 2006.

Huishoudelijk regelement

Naast de van kracht zijnde splitsingsakte en het splitsingsreglement, kan iedere VvE zelf een huishoudelijk reglement opstellen. In dit reglement worden zaken van ‘huishoudelijke’ aard geregeld. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het vastleggen van de kleurstelling van zonneschermen, regels over huisdieren, gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en dergelijke. Deze regels mogen echter niet in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Splitsingsstukken opvragen
Als de verkoper geen splitsingsakte of splitsingsreglement aan u laat zien, kunt u deze stukken opvragen bij het Kadaster.