Nieuws

WIJ KEUREN DE FENIXLOFTS

WX Vastgoed Expertise BV – Wendy Versteeg – NRBI  

De Fenix Lofts de stijlvolle lofts met spectaculair uitzicht gevestigd op Katendrecht een trots voor Rotterdam.

Het project bestaat uit 212 woningen de  Fenixlofts.  

De appartementen, commerciële ruimtes en algemene ruimtes worden door ons beoordeeld en opgeleverd.

WX Vastgoed Expertise BV begeleid de kopers bij de oplevering en de afronding met de aannemer Heijmans.

Wij zijn oprecht trots op deze opdracht!!

JOS_FENIXLOFTS_VVK_BROCHURE_08

logo-nrbi-compleet-r-fc

 

 

 

 

Fiscaal slim vastgoed

Fiscaal verstandig omgaan met uw vastgoed

Voorkom hoge belastingtarieven op uw inkomen uit onroerend goed. Vastgoedbeleggingen voor particulieren worden in principe fiscaal gezien als ‘box 3 beleggingen’. De effectieve heffing is dan 1,2% over het positieve vermogen in box 3 (30% over een fictief rendement van 4%).

Pas op: actief vermogensbeheer wordt progressief belast

Maar let op. Als u een beetje uw best doet om uw ‘vermogensbeheer’ actief te beïnvloeden om meer uit uw investeringen te halen, besluit de Belastingdienst al snel dat u zich bezighoudt met ‘meer dan actief vermogensbeheer’.

Uw inkomen uit onroerend goed wordt dan gezien als winst uit onderneming en belast in box 1. In het progressieve belastingstelsel is het hoogste tarief 52%waarmee uw rendement belast wordt.

Fiscaal slim vastgoed: voorkom hoge aanslagen door beheer uit te besteden

De Belastingdienst eist passief vermogensbeheer om als particuliere belegger uw vastgoedbelegging in box 3 te houden. U mag zich er zelf dus niet te actief mee bemoeien, terwijl het op peil houden van uw rendement toch regelmatig wat werk met zich meebrengt.

De oplossing? Besteed uw vastgoedbeheer uit. U haalt het beste uit uw investering en voorkomt een fiscale box 1-behandeling.

Rabo moet verhuur onderwaterwoning toch toestaan

Een klant van Rabobank die zijn appartement met een torenhoge financiering niet verkocht krijgt, mag de woning toch verhuren. Dit blijkt uit een uitspraak van de geschillencommissie van klachteninstituut Kifid. De geschillencommissie kent het belang van de woningeigenaar meer gewicht toe dan dat van Rabo.

Rabo moet verhuur onderwaterwoning toch toestaan

De man koopt in 2007 een appartement in het Gelderse Zevenaar. Hij sluit hier voor een hypotheek van € 158.800 af. Rabobank maakt hierbij wel het voorbehoud dat de de financiering hoger is dan de waarde van de woning en dat de man dus een risico op restschuld loopt.

Verhuurvergunning van gemeente

Dat blijkt ook daadwerkelijk zo te zijn als de Rabo-klant in 2016 met zijn aanstaande echtgenote gaat samenwonen in Arnhem. Het appartement in het naburige Zevenaar, waarvoor hij € 119.000 vraagt, raakt hij aan de straatstenen niet kwijt. De man vraagt en krijgt van zijn gemeente een verhuurvergunning op basis van de Leegstandswet. Met terugwerkende kracht mag hij de woning voor de duur van vijf jaar, tot 1 augustus 2021 verhuren.

Algemene voorwaarden

Rabobank wijst het verzoek van de man om de woning te mogen verhuren echter af en wijst daarbij naar de algemene voorwaarden waarin staat dat verhuur zonder schriftelijke toestemming niet mag. De man gaat daarop naar Kifid en stelt de bank hem in de eerste plaats niet zo’n hoge hypotheek had mogen verstrekken. Daarmee zou Rabo haar zorgplicht hebben geschonden. Daarom is het volgens de klager onbegrijpelijk dat de bank niet aan verhuur wil meewerken.

Gedragscode 2007

Kifid gaat niet mee in de eerste redenering. De geschillencommissie wijst erop dat de verstrekking van de hypotheek voldeed aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2007 en de daarbij behorende plicht om de klant te wijzen op het risico van een restschuld.

Onverhuurde staat

Het klachteninstituut gaat wel mee in de redenering dat de man, mede gelet op de dreigende restschuld, gerechtigd is om de woning te verhuren. Weliswaar erkent de commissie dat het niet-verhuurbeding bij Rabo in het leven is geroepen om te voorkomen dat de woning later alsnog niet verkocht kan worden op grond van de huurdersbescherming maar “Het vergunningenstelsel dat door de Leegstandswet in het leven wordt geroepen, biedt de waarborg dat de woning te zijner tijd in onverhuurde staat kan worden verkocht. Naar het oordeel van de Commissie ontvalt daarmee ten dele het belang dat de Bank heeft bij haar bevoegdheid verhuur in dit geval te weigeren.”

Belang consument

De klager heeft volgens Kifid wel een belang om de woning te mogen verhuren. “Dit is gelegen onder meer in het zwaarwegende belang voor Consument de restschuld en dubbele lasten zoveel mogelijk te voorkomen.”

Rabobank dient het verhuur van het appartement nu alsnog toe te staan tot tenminste 1 augustus 2021.

Wetswijziging appartementsrecht een stuk dichterbij!

Op 21 februari is het wetsvoorstel ‘verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ aangenomen door de Tweede Kamer. Dit wetsvoorstel voorziet onder andere in de mogelijkheden en gevolgen van het aangaan van een geldlening door de VvE en bepaalt het minimumbedrag van het reservefonds van de VvE. Daarnaast is een motie aangenomen door de Tweede Kamer. Op basis van deze motie kan het besluit van de vergadering tot het aangaan van een geldlening met een gewone meerderheid worden genomen (in plaats van met een gekwalificeerde meerderheid) indien de geldlening ziet op een project dat zich binnen tien jaar terugverdient. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een geldlening voor het plaatsen van zonnepanelen.

Echter, dat het wetsvoorstel en deze motie zijn aangenomen door de Tweede Kamer, wil niet zeggen dat de wetswijziging op korte termijn in deze vorm in werking treedt. Het wetsvoorstel zal nu namelijk nog moeten worden voorgelegd aan de Eerste Kamer. De Eerste Kamer kan het wetsvoorstel alleen aannemen of verwerpen. De Eerste Kamer mag het wetsvoorstel niet wijzigen. Indien de Eerste Kamer toch bezwaar heeft tegen een onderdeel uit het wetsvoorstel, kan de minister toezeggen een wijziging door te voeren.

Al met al is een grote stap gezet, maar pas als ook de Eerste Kamer het wetsvoorstel ‘verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ heeft aangenomen, de Koning en de minister de wettekst hebben ondertekend en het wetsvoorstel is gepubliceerd in het Staatsblad, wordt de wet van kracht. Wij houden u uiteraard op de hoogte van de ontwikkelingen!

Bron: Rijssenbeek Advocaten

Duurzaamheid en besluitvorming binnen de VvE

Verduurzaming is een trend. Binnen het appartementsrecht worden steeds vaker vragen over verduurzaming gesteld. Een veel voorkomende vraag is bijvoorbeeld hoe het zit met de besluitvorming in geval van het aanbrengen van zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak. Of het vervangen van enkel glas voor HR ++ of zelfs triple glas. Moeten deze besluiten door de vergadering van eigenaars worden genomen met een gewone meerderheid of met een gekwalificeerde meerderheid?

Van belang is of het in het voorkomende geval gaat om uitgaven die buiten het onderhoud vallen of nu juist om uitgaven die moeten worden gezien als onderhoud van het gebouw. Wanneer besloten wordt over een maatregel die enkel en alleen te maken heeft met verduurzaming van het gebouw, kan niet worden gesteld dat dit een uitgave betreft die ziet op onderhoud van het gebouw.

Dat betekent dat een besluit met betrekking tot een uitgave die ziet op verduurzaming, in beginsel slechts kan worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.

Bron: Rijssenbeek Advocaten

Wetgeving buitengerechtelijke incassokosten per 1 juli 2012 gewijzigd

Op 1 juli 2012 treedt er nieuwe wetgeving in werking op het gebied van de buitengerechtelijke incassokosten.
De wetgeving heeft betrekking op achterstanden die na deze datum zijn ontstaan en heeft met name gevolgen voor de aanmaningskosten, die vanaf 1 juli 2012 onderdeel zijn van de incassokosten

De VvE kan de btw niet verrekenen. Conform art. 2 lid 3 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (de WIK) wordt in een dergelijk geval de vergoeding van de incassokosten verhoogd met een percentage dat gelijk is aan het btw-percentage. De verhoging van het btw-percentage is beperkt tot het bedrag van de genormeerde incassokosten.

Met ingang van 1 juli 2012 wordt de vergoeding voor incassokosten berekend aan de hand van onderstaande, door de wetgever vastgestelde, staffel.

 

Hoofdsom Percentage vergoeding

 

Incassokosten 

 

 over de eerste € 2.500,-  15%  minimum € 48,40
 over de volgende € 2.500,-  10%
 over de volgende € 5.000,-  5%
 over de volgende € 190.000,-  1%
 over het meerdere 0,5%  maximum € 8.197,75

 

 

 

De wetgever heeft hiermee besloten dat iedereen recht heeft op een aanmaning zonder extra kosten. Pas bij een tweede aanmaning mogen kosten in rekening worden gebracht.

Wat betekent dit voor klanten van VvE beheer Rotterdam?

Bij VvE Beheer Rotterdam dient, afhankelijk van de afspraken, de VvE-bijdrage te worden voldaan voor de eerste dag van de maand, of voor de eerste dag van het kwartaal. Zodra een achterstand in de betalingen ontstaat ontvangt u als klant een betalingsherinnering. Indien er na 14 dagen nog geen betaling is ontvangen, ontvangt u een 2e aanmaning: de sommatie, waarbij ook incassokosten in rekening worden gebracht.

Grooteigenaar – Stemrecht

Grooteigenaar kiest zichzelf als VvE-beheerder, rechter ontzegt stemrecht

Een eigenaar met de meerderheid van stemmen in de Vereniging van Eigenaars (VvE) handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid als zij zichzelf kiest als VvE-beheerder. Dat oordeelde de rechtbank Limburg in een vandaag gepubliceerde uitspraak. Aan de orde in die zaak was een besluit van VvE Corioveste III in Maastricht, waarbij de grooteigenaar – woningcorporatie Woonpunt, met een eigen afdeling VvE-beheer – zichzelf met 284 van haar stemmen, tegen 24 van de overige stemmen als beheerder koos. De rechter maakte daar korte metten mee.

Corporatie stemt voor, rest stemt tegen: besluit aangenomen

In de vergadering van de VvE was aan de orde of de overeenkomst met de huidige beheerder beëindigd diende te worden, en met de afdeling VvE Beheer van de grooteigenaar een nieuwe overeenkomst afgesloten diende te worden. Er waren 308 stemmen op de vergadering aanwezig: 284 van die stemmen konden door de grooteigenaar worden uitgebracht en 24 door de overige aanwezige eigenaren. Uitsluitend Woonpunt stemde voor het besluit, terwijl alle andere eigenaren tegen stemden: volgens hen functioneert de huidige beheerder prima. Bovendien is de corporatie al eerder beheerder van de VvE geweest, maar dat is niet goed bevallen: zo werden geen offertes aangevraagd voor onderhoud en werden verzekeringspremies niet goed afgedragen. Een van de eigenaren kan zich niet met het besluit verenigen, en vordert bij de kantonrechter vernietiging van het besluit van de VvE, en ontzegging van het stemrecht van Woonpunt.

VvE in ‘eigen’ beheer is beleid woningcorporatie

In de procedure wordt door Woonpunt aangevoerd dat zij geen hogere kosten in rekening brengt dan de huidige beheerder. Het is daarnaast haar beleid om VvE’s in eigen beheer te houden. Door Woonpunt is weliswaar in de vergadering toegegeven dat de onpartijdigheid wat minder zal zijn, maar volgens haar is er geen sprake van belangenverstrengeling. Bovendien is in het reglement van de VvE geen bepaling opgenomen die ontzegging van haar stemrecht mogelijk maakt. Zij betwist dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

De rechter: vernietiging besluit en ontzegging stemrecht

De rechter maakt daar echter korte metten mee. Woonpunt heeft, als lid van de VvE met een absolute meerderheid van stemmen, in strijd met de redelijkheid en billijkheid gehandeld door tegen de zin van de anderen haar meerderheidsstem te gebruiken en zichzelf als VvE-beheerder te kiezen. De rechter vernietigd het daarom het besluit. De rechter bepaalt voorts dat als er opnieuw een voorstel op de agenda van de VvE vergadering komt te staan om Woonpunt als VvE-beheerder te kiezen, aan Woonpunt het stemrecht moet worden ontzegd.

– See more at: https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/grooteigenaar-kiest-als-vve-beheerder-rechter-ontzegt-stemrecht/#sthash.jjCeVAU3.dpuf

Rabo moet verhuur onderwaterwoning toch toestaan

Een klant van Rabobank die zijn appartement met een torenhoge financiering niet verkocht krijgt, mag de woning toch verhuren. Dit blijkt uit een uitspraak van de geschillencommissie van klachteninstituut Kifid. De geschillencommissie kent het belang van de woningeigenaar meer gewicht toe dan dat van Rabo.

Rabo moet verhuur onderwaterwoning toch toestaan

De man koopt in 2007 een appartement in het Gelderse Zevenaar. Hij sluit hier voor een hypotheek van € 158.800 af. Rabobank maakt hierbij wel het voorbehoud dat de de financiering hoger is dan de waarde van de woning en dat de man dus een risico op restschuld loopt.

Verhuurvergunning van gemeente

Dat blijkt ook daadwerkelijk zo te zijn als de Rabo-klant in 2016 met zijn aanstaande echtgenote gaat samenwonen in Arnhem. Het appartement in het naburige Zevenaar, waarvoor hij € 119.000 vraagt, raakt hij aan de straatstenen niet kwijt. De man vraagt en krijgt van zijn gemeente een verhuurvergunning op basis van de Leegstandswet. Met terugwerkende kracht mag hij de woning voor de duur van vijf jaar, tot 1 augustus 2021 verhuren.

Algemene voorwaarden

Rabobank wijst het verzoek van de man om de woning te mogen verhuren echter af en wijst daarbij naar de algemene voorwaarden waarin staat dat verhuur zonder schriftelijke toestemming niet mag. De man gaat daarop naar Kifid en stelt de bank hem in de eerste plaats niet zo’n hoge hypotheek had mogen verstrekken. Daarmee zou Rabo haar zorgplicht hebben geschonden. Daarom is het volgens de klager onbegrijpelijk dat de bank niet aan verhuur wil meewerken.

Gedragscode 2007

Kifid gaat niet mee in de eerste redenering. De geschillencommissie wijst erop dat de verstrekking van de hypotheek voldeed aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2007 en de daarbij behorende plicht om de klant te wijzen op het risico van een restschuld.

Onverhuurde staat

Het klachteninstituut gaat wel mee in de redenering dat de man, mede gelet op de dreigende restschuld, gerechtigd is om de woning te verhuren. Weliswaar erkent de commissie dat het niet-verhuurbeding bij Rabo in het leven is geroepen om te voorkomen dat de woning later alsnog niet verkocht kan worden op grond van de huurdersbescherming maar “Het vergunningenstelsel dat door de Leegstandswet in het leven wordt geroepen, biedt de waarborg dat de woning te zijner tijd in onverhuurde staat kan worden verkocht. Naar het oordeel van de Commissie ontvalt daarmee ten dele het belang dat de Bank heeft bij haar bevoegdheid verhuur in dit geval te weigeren.”

Belang consument

De klager heeft volgens Kifid wel een belang om de woning te mogen verhuren. “Dit is gelegen onder meer in het zwaarwegende belang voor Consument de restschuld en dubbele lasten zoveel mogelijk te voorkomen.”

Rabobank dient het verhuur van het appartement nu alsnog toe te staan tot tenminste 1 augustus 2021.

VvE Reservefonds verplicht – Wij raden u een MJOP aan!!!!!!

Verplichte minimale reservering Vereniging van Eigenaars (VvE)

Ongeveer de helft van de VvE’s spaart te weinig. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud. De overheid wil daarom dat elke VvE een verplichte minimale reservering per jaar doet voor het onderhoud van het gebouw. Dit gaat in per januari 2018.

VvE reservefonds onderhoud

Elke VvE moet een reservefonds hebben voor onderhoud. Bijvoorbeeld onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat hierin genoeg geld gereserveerd wordt voor het onderhoud. Dit kan op 2 manieren:

Meerjaren onderhoudsplan (MJOP)

De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is via een MJOP. Hierin staat namelijk precies wanneer welk onderhoud plaats moet vinden en wat de kosten hiervan zijn. De VvE weet dan hoeveel er maandelijks gereserveerd moet worden voor het onderhoud. Zo is er genoeg geld beschikbaar in het reservefonds.

Minimale reservering 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw

Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. Dit percentage is bevestigd in het onderzoek “Reservering voor planmatig onderhoud bij VvE’s” uit februari 2016. Dit onderzoek is uitgevoerd door Het Nieuwe VvE Beheer. De conclusie in dit onderzoek is dat 0,5% van de herbouwwaarde een goede indicatie is voor de jaarlijkse reservering. De herbouwwaarde van een gebouw staat in de brand- en opstalverzekering.

Het voorstel voor de verplichte maandelijkse reservering voor VvE’s staat in het wetsvoorstel ’Verbeteren functioneren VvE’s’ van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). De Tweede Kamer heeft op 21 februari 2017 ingestemd met het wetsvoorstel. De Eerste Kamer heeft op 23 mei 2017 ingestemd met dit wetsvoorstel.

Gemeente kan VvE verplichten tot onderhoud

Bij achterstallig onderhoud kan de gemeente een VvE-vergadering bijeenroepen. De gemeente kan voorstellen doen voor verbeteringen aan het onderhoud. Ook kan ze een VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren.

Een VvE kan ook een lening aangaan

VvE’s kunnen ook leningen aangaan, bijvoorbeeld voor investeringen in energiebesparende maatregelen of voor onverwachte kosten. VvE’s kunnen een lening aanvragen bij onder andere het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Ook zijn er banken die leningen aan VvE’s verstrekken. De rente op de lening is onder voorwaarden aftrekbaar van de inkomstenbelasting.